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北京豪宅市场冰火两重天

2019/08/16 来源:锦州信息港

导读

中国证券报近日调查发现,2009年和2010年曾名噪一时的“地王”现在大都进入销售阶段,且多以豪宅形式投放市场,但销售形势冷热不均,个别项目

  中国证券报近日调查发现,2009年和2010年曾名噪一时的“地王”现在大都进入销售阶段,且多以豪宅形式投放市场,但销售形势冷热不均,个别项目借楼市回暖之机,通过调整开盘时间和价格等方式大力促销。

  豪宅销售冷热不均

  据中国证券报不完全统计,自2009年以来,北京市场出现的区域“地王”有十多个,除蓟门桥地块因项目转让等原因至今未能开工外,其余“地王”项目均已进入销售阶段。

  由于拿地时的单价偏高,位于北京市区内的“地王”项目,均以豪宅的形式投放市场,不少项目还曾多次荣登北京销售量的排行榜,成为市场追捧的热点楼盘。相比之下,郊区项目仍以普通住宅的方式入市。但即便位于市区优越地段,豪宅项目仍然面临着不同的销售局面。

  曾在2010年引发市场强烈关注的地王“广渠路15号地”项目,已从去年4月起陆续开始预售。截至今年7月初,这个名为“金茂府”的项目已有7栋住宅楼和2栋办公楼拿到预售许可证,住宅项目的预售价格超过45000元/平方米,价格则接近60000元/平方米。截至目前,该项目的大部分房源已签订预售合同。

  相比之下,另一个“地王”项目的销售状况令人堪忧。“紫御华府”位于北五环外的安立路上,其前身是北京金力投资于2009年9月拿下的“奥运村乡安立路西侧居住用地”,与上述“地王”类似,拿地时的楼面价在15000元/平方米左右。

  今年5月27日,该项目拿到两批预售许可证,将1号、2号、 号和5号住宅楼纳入预售范围,并于当天开盘销售,供应房屋147套。作为一个高端住宅项目,其拟售价格在69000元/平方米到7 000元/平方米之间。但根据北京市住建委的信息,截至7月2日,这4栋楼的签情况仍然为零。

  事实上,去年12月,该项目就拿到批预售许可证,将6号、7号和8号住宅楼的84套房屋纳入预售范围,同时还有10号楼的 8 套地下车库。其中,三栋住宅楼的拟售价格均在80000元/平方米以上。但截至目前,仅有7号楼的 套房屋办理了上联机备案,1套住宅被预定,其余房屋均处于“可售”状态。

  业内人士分析,豪宅项目销售冷热不均,主要受整体市场环境的影响。随着调控政策的不断发酵,去年下半年以来,北京楼市陷入低谷,整体市场交易低迷,在此期间投放市场的豪宅项目也受到影响。同时,个别项目定价偏高,进一步影响了其销售进度。

  欲借回暖加快销售

  与市区豪宅相比,以普通住宅的形式入市的北京郊区“地王”项目,销售情况整体向好。大兴的“绿地中央广场·新里西斯莱公馆”项目、亦庄区域的“中信新城”项目以及房山的“中粮万科·长阳半岛”项目,自开盘以来便销售火热,如今已进入销售尾声。值得注意的是,作为普通住宅,这些项目的价格在当地区域偏高,近期随着市场整体变化,价格也出现了波动。

  北京某豪宅项目销售总监向中国证券报表示,普通住宅项目以“微利”为原则,价格可随市场走势进行灵活调整,也容易走量;豪宅项目的价格偏高,本身销售速度不快,若遇到市场低迷期,几个月没有成交的情况十分常见。

  近期,随着市场回暖,位于市区的一宗“地王”项目也在借机入市。6月9日,北京大望京区域的“远洋·万和公馆”项目开盘,预售价格在58000元/平方米左右。根据北京市住建委的信息,截至目前,该项目 号住宅楼的房屋多数已被预订或办理签,4号住宅楼的部分房屋也被预订。

  该地块在2010年 月由远洋地产拿下,楼面价高达27529元/平方米。SOHO中国董事长曾测算,该楼盘售价在45000元/平方米时,才能保证10%的利润空间。

  在业内人士看来,该项目能够取得现有的销售成绩,是在逆市主动调整销售策略的结果。据了解,作为备受市场关注的项目,该楼盘原本拟于去年10月入市,但因市场低迷而延迟。今年以来,该项目又传出将以超过60000元/平方米的价格入市的消息,但终的价格低于上述标准。

  该项目销售总监表示,去年四季度,北京楼市整体销售情况不佳,市场下行趋势明显,推迟入市是明智之举。但作为豪宅项目,即便在今年市场回暖时开盘,也不宜定价过高。

  他还强调,豪宅项目的销售情况,主要受到市场走势和入市时机的影响。其中,在2010年和2011年上半年入市的北京“地王”项目,多数获得了较好的销售成绩;而在2011年下半年或2012年年初入市的项目,则要经历一段时间的销售低迷期。

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